宁波:对商品房预售资金和存量房交易资金监管升级

宁波杨光网10月10日电(记者曹美丽)宁波市商品房预售资金和存量房交易资金监管将升级。根据宁波市住房和建设局发布的消息,《宁波市商品房预售资金监管实施细则(试行)》和《宁波市存量房交易资金监管办法(试行)》昨日正式发布。这两份文件对商品房预售资金和存量房交易资金的监管做了详细规定。

《宁波市商品房预售资金监管实施细则(试行)》规定,房地产开发企业应当选择预售项目所在区县(市)的商业银行机构作为监管银行,并以宗地为基础设立商品房预售资金监管账户。不得根据预售批次与不同监管银行签订预售资金监管协议。

房地产开发企业应当在销售现场公布预售资金监管协议、监管银行、监管账户、抵押贷款银行和监管举报电话。

房地产开发企业与抵押贷款银行签订抵押贷款合作协议时,应当明确规定抵押贷款必须直接转入项目预售资金监管账户。房地产开发企业应将抵押贷款合作协议和预售资金监管协议上传至预售资金监管系统备案。

预售首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款和住房公积金贷款均应存入预售资金监管账户。

房地产开发企业只有使用pos机收取预付款,才能使用受监管账户约束的pos机。监管银行应当配合和协助房地产开发企业代收售房款。监管银行应对监管项目进行不定期检查,掌握监管项目的销售情况。

非工程资金由预售监管资金支付的,应当由房地产开发企业、收款人及其他相关方签字确认,或者由监管银行依据发票及相关材料按照相关规定支付。非工程资金累计支付总额不得超过工程造价的20%,已用于工程资金的贷款资金的返还不属于非工程资金的支付。

监督银行发现预售资金入账异常,或者发现房地产开发企业申请的项目付款明显与竣工工程量或项目进度不符时,应督促房地产开发企业或相关抵押银行进行整改,并及时向监督部门报告。

而另一份文件《宁波市存量住房交易资金监管办法(试行)》规定:

房地产经纪机构促成的存量房交易,交易双方应选择相应的提供交易资金监管服务的商业银行机构对存量房交易资金进行监管。房地产经纪机构及其从业人员不得直接或间接收取和管理证券交易所的交易资金。

当事人可以自行选择是否为自己完成的存量房交易办理交易资金监管。

交易双方应与监管银行签订交易资金监管协议,并就交易基本情况、交易资金监管范围和金额、监管账户开立、监管期限、资金接收时间、利息、资金转移、交易终止或协议终止时的资金转移、监管银行责任、违约责任等事项达成具体协议。

交易双方使用监管银行的个人结算账户作为交易资金的监管账户。监管银行应冻结和管理账户中的资金,资金的存放和转移应通过账户进行。

在监理期内,双方应保持上述账户处于正常状态。

违反本规定的房地产开发企业、监管银行和房地产经纪机构及其从业人员,视情节轻重,将承担暂停网上签约、记入房地产开发企业不良信用记录或相应法律责任。

在发布上述两个细则后,宁波市住房和建设局于10月10日发布了权威性的解释,解释了为什么发布这些细则,以及宁波市商品房预售资金监管存在哪些问题。

据报道,宁波市各区住房和建设部门此前对全市商品房项目预售资金监管情况进行了专项清理检查,发现了一些普遍存在的问题,包括:一些房地产开发企业没有将申请的以土地为抵押的项目开发贷款用于建设项目,一些房地产开发企业降低了项目成本,规避了监管资金额度。 部分按揭银行未按规定将按揭购房资金转入监管账户,部分监管银行未严格支付预售监管资金,未正确履行监管职责,未到位,预售资金监管各方责任和权利不明,监管流于形式。 《商品房预售资金监管细则》主要针对上述常见问题,旨在更好地维护购房者权益,降低企业过度财务杠杆,有效防范房地产市场金融风险。


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